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地产行业一连下行，纵然第一梯队阵营也遭受了重大压力。从销售巅峰期一连下降五年之后，连龙头上市房企，也必需在 " 保利润 " 和 " 保现金流 " 之间二选一。4 月 17 日晚间，一连三年销售额稳居行业第一的保利生长宣布了 2025 年效果单：整年销售额 2530 亿元，一连三年稳居行业第一；营业收入 3081.44 亿元，同比微降 1.13%；归母净利润大幅下滑 79.31%，仅剩 10.35 亿元；谋划现金流净额 151.91 亿元，同比暴增 142.74%；在手现金 1229 亿元，现金短债比 1.74 倍；综合融资本钱降至 2.72%，历史最低。一边是利润 " 腰斩再腰斩 "，一边是现金流充裕、融资本钱创纪录。很显然，保利自动给自己 " 动了一次大手术 "，在谋划战略中优先选择了保现金流。数据泉源：保利生长 2025 年年报 01 净利润大幅下滑保利生长 2024 年的归母净利润为 50.01 亿元，2025 年突然骤降至 10.35 亿元�？鄯枪槟妇焕蟾峭认禄� 84.52%，降至 6.59 亿元，成为年报中最受关注的焦点。保利生长诠释称，报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降。公司在房地产销售行业的收入同比镌汰 1.19%，毛利率也镌汰了 0.99 个百分点。保利生长的毛利率水平虽低于中海、招商蛇口等偕行，但在企业利润均大幅下滑的配景下，仍处于合理区间 .天下差别区域拉开重大差别在保利的年报中也有体现。保利五大区域中，营收正增添的只有华东地区，北方地区下滑幅度最大，为 33.84%。毛利率方面，华东、北方、中部三个区域同比上年增添，华南、西部区域划分镌汰 4.66、5.63 个百分点。别的，合联营投资收益恶化，也是保利净利率下滑的主要缘故原由之一。受部分合作项目销售缺乏预期影响，保利生长的合联营投资收益从 2024 年的 12.2 亿元降至 2025 年的 -1.4 亿元，镌汰 13.6 亿元，进一步侵蚀了归母净利润。同时，少数股东损益占比大幅提升，从 2024 年的 48.7% 上升至 2025 年的 84.5%，使得归属于母公司股东的净利润进一步缩水。近两年，上市房企大幅计提资产减值，自动镌汰净利润，提前出清危害、镌汰分红，成为通例的应对市场压力的方法。这一次保利也举行了同样的 " 手艺操作 "。2025 年，保利生长一口吻计提资产减值准备 69.58 亿元，直接吞掉归母净利润 44.47 亿元，成为拖累利润的最主要因素。从减值组成来看，存货减价准备占比最高，达 54.42 亿元，占总减值金额的 78.2%，主要涉及佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等去化难题、预期收益下降的项目；恒久股权投资减值准备 10.15 亿元，占比 14.6%，主要针对上�；狄怠⑻旖蝾ｃ阒靡档群献髌笠�；其他应收款减值准备 5.01 亿元，占比 7.2%，主要为关联公司及合作方应收款子减值。关于本次大幅计提减值，立信会计师事务所为公司出具了标准无保注重见的审计报告。业内人士以为这是保利自动整理历史肩负，为未来轻装上阵做准备。 02 库存压力仍然较大以销售额为标准，保利生长已经一连三年位居行业第一。2025 年，保利实现销售签约金额 2530 亿元，同比上一年下降 21.67%，降幅大于行业平均，并且已经一连两年降幅超 20%。这意味着保利感受到的销售下滑压力比偕行更大。为了减缓业绩下滑，保利在一连加大焦点都会的土储占比。2025 年，保利整年拓展总地价 791 亿元，其中一二线都会拓展总地价占比凌驾 90%，焦点都会拓展占比 99%，其中北京、上海、广州三地占比约 48%。押注一二线都会，是为了对冲地产岑岭期在三四线都会留下的难以消化的 " 老库存 "。从库存结构来看，百里生长的待售面积主要集中在焦点都会，去化周期合理。但同时，保利的库存仍保存结构型压力：一是完工物业规模一连增添，较期初增添 7.2% 至 2137.7 亿元，占存货总额的比例提升至 28.1%，去化压力有所加大；二是存量项目占比偏高，特殊是 2022 年以前获取的存量待售项目，部分高价地项目去化难度较大；三是三四线都会仍有大宗库存，去化压力突出。为了加速去化，保利接纳了一系列操作：" 老盘新作 "：对存量项目调规优化、产品升级，让旧盘焕新颜；" 以销定产 "：新开工面积同比下滑 40%，镌汰新增库存；无邪定价：降价促销、团购优惠，牺牲毛利率换流速。效果怎样？2025 年，保利的存量项目孝顺签约额为 953 亿元，在总签约额中占比约 38%，库存去化初见效果，但仍任重道远。保利宣布财报之后，开源证券剖析预计，2026 年保利短期利润仍然承压，毛利率会在 2026 年筑底，2027 年获得恢复，但 PE 倍数在未来三年内一连下降。行业洗牌期，剩者为王。保利生长在起劲用发债优势、融资本钱优势、销售运营优势力保现金流，以 " 稳 " 争胜。

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